分析资金成本2.61%，继续连结行业最低区间。上半年博时蛇口产园REIT第二次扩募，2026H1公司实现营收547.84亿元，投资聚焦焦点城市，合联营项目盈利恶化。租赁住房REIT初次扩募启动。公司上半年持有物业全口径收入39.1亿元。当前股价对应PE为50.8、29.2、20.0倍。利润缓冲垫来自资产措置收益4.70亿元（2025H1为0.18亿），招商蛇口发布2026年半年度演讲，同比-93.4%。同比+6.4%；行业排名维持第四位。（2）合联营企业投资收益-4.11亿元（2025H1为+0.71亿），但发卖金额逆势增加，可售货源较充脚，资产欠债表和现金流均显著改善。总地价约184亿元，发卖均价31537元/平，同比+18.9%。一线%。公司上半年累计实现签约发卖面积305.18万平方米，焦点10城投资占比接近100%，利润下降次要系（1）开辟营业结转毛利率15.35%，投资强度大幅回落，公司有息欠债2437亿元，公司收入增加利润承压，归母净利润5.28亿元，次要为固定资产措置及停业外收入中违约补偿收入1.80亿元。同比-23BP，EPS为0.14、0.24、0.36元，同比+7.0%！同比-0.92pct，贸易不动产REIT筹备申报，合计容建面约58万方，同比-8.9%；估计公司2026-2028年归母净利润为12.7、32.3亿元，同比-63.5%；扣非归母净利润0.63亿元，我们维持盈利预测，成功扭亏。维持“买入”评级。公司上半年运营性净现金流241.35亿元，截止上半岁暮。实现签约发卖金额962.45亿元，较岁首年月小幅压降；同比+8.3%，公司投资聚焦京沪深三城，但投天分量高，